1. Warunki zasiedzenia nieruchomości (Kodeks cywilny, art. 172 i nast.)
Aby doszło do zasiedzenia, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

1. Posiadanie samoistne
   • Posiadacz musi władać nieruchomością jak właściciel (np. ogrodził działkę, płaci podatki, użytkuje jak właściciel).
   • Nie może to być posiadanie zależne (np. najemca, dzierżawca, użytkownik wieczysty – oni nie mogą zasiedzieć).
2. Ciągłość posiadania
   • Posiadanie musi być nieprzerwane przez wymagany okres.
   • Krótkie przerwy nie przerywają biegu zasiedzenia, jeśli posiadacz szybko odzyska władztwo.
3. Upływ odpowiedniego czasu
   • 20 lat – jeśli posiadacz był w dobrej wierze (np. myślał, że nabył od właściciela).
   • 30 lat – jeśli posiadacz był w złej wierze (np. wiedział, że nieruchomość nie jest jego).
4. Brak działań właściciela przerywających bieg zasiedzenia
   • Właściciel może przerwać bieg zasiedzenia poprzez działania formalne: wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości, wpis do KW w ramach egzekucji, uznanie prawa własności.

2. Jak właściciel może odebrać nieruchomość (przerwać lub uniemożliwić zasiedzenie)
Jeśli jesteś właścicielem i nie chcesz stracić nieruchomości przez zasiedzenie, masz kilka możliwości:

1. Powództwo windykacyjne (rei vindicatio, art. 222 § 1 KC)
   • Możesz żądać wydania nieruchomości od posiadacza samoistnego.
   • Wniesienie pozwu przerywa bieg zasiedzenia.
2. Powództwo o ustalenie prawa własności (art. 189 KPC)
   • Składa się, gdy istnieją wątpliwości co do właściciela lub stanu prawnego.
3. Zgłoszenie egzekucji / czynności w księdze wieczystej
   • Jak wynika z orzeczenia SN z 2024 r., wpis komornika w KW może przerwać bieg zasiedzenia.
4. Porozumienie / ugoda
   • Można zawrzeć ugodę z posiadaczem – np. ustanowić dzierżawę, użytkowanie wieczyste albo sprzedać nieruchomość.
   • To zmienia charakter posiadania z „samoistnego” na „zależne” i uniemożliwia zasiedzenie.
5. Zarządzanie i nadzór
   • Regularne korzystanie, pobieranie pożytków, umowy z gminą, podatki – to pokazuje aktywność właściciela i ułatwia obronę przed zasiedzeniem.

Jeśli nie jesteś właścicielem, ale chcesz zasiedzieć nieruchomość:

1. Sprawdź, czy spełniasz warunki
   • posiadasz nieruchomość samoistnie (jak właściciel, nie na podstawie umowy najmu/dzierżawy),
   • robisz to nieprzerwanie przez 20 lub 30 lat,
   • nie było skutecznych działań właściciela przerywających bieg zasiedzenia.
2. Zbierz dowody posiadania
   • rachunki za podatki od nieruchomości,
   • zeznania świadków (np. sąsiadów, że uprawiasz działkę, ogrodziłeś ją, korzystasz jak właściciel),
   • dokumenty związane z utrzymaniem (np. remonty, inwestycje w nieruchomość).
3. Wnieś wniosek do sądu
   • do sądu rejonowego (wydział cywilny) właściwego dla miejsca położenia nieruchomości,
   • opłata stała wynosi obecnie 2000 zł (art. 39 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych),
   • we wniosku trzeba wskazać właściciela i uczestników postępowania (np. spadkobierców, gminę).
4. Sąd stwierdza zasiedzenie
   • zasiedzenie działa z mocy prawa z chwilą upływu terminu (20/30 lat), ale to sąd wydaje postanowienie, które jest podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Jeśli nie jesteś właścicielem i nie chcesz stracić nieruchomości:
Może być też tak, że korzystasz z cudzej nieruchomości, ale nie masz zamiaru jej zasiedzieć (np. masz umowę użyczenia, dzierżawy albo po prostu nie chcesz konfliktu).
Wtedy ważne jest, aby:

• utrzymywać zależny charakter posiadania (np. płacić czynsz, podpisywać umowy),
• unikać działań, które wyglądają jak posiadanie samoistne (np. nie zgłaszać się do gminy jako płatnik podatku od nieruchomości, nie grodzić działki „na własność”).

Udostępnij na Facebook

Tweet

Zadaj pytanie na forum